澳洲楼花购买流程
1.预定房屋（reserve a property）：
购房者选定了满意的房子后，需支付一笔订金（一般是1000澳币），用来让中介向开发商申请保留该物业；订金会在规定时间内退还给购房者。
2.签订购房合同（sign the contract）：
中介/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同，购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字；同时，开发商也需要在购房合同上签字，并向购房者提供一份双方签署后的合同，购房合同就此生效。
3.申请海外人士购房许可（apply for FIRB approval）：
绝大部分的楼盘都有FIRB的配额；对于部分没有申请FIRB的楼盘，海外购房者可向澳洲海外投资审核委员会（FIRB）提交购房申请，这一步骤仅适用于非澳大利亚公民。购房者需填写一份申请表格并递交FIRB审核，这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。
4.支付10%的购房首付金（pay 10% deposit）：
购房者需要在合同规定的时间内（一般为10个工作日），支付购房款的10%作为首付。这笔订金可以支付到开发商律师的信托账户，也可以存入购房者自己的账户再由其银行出具一份担保；银行收取一次性开户费（250澳元），并有一年1.65%的管理费。如果是以银行担保（Bank Guarantee）的方式支付订金，在房屋交割前，购房者还可以获得这笔定金的存款利息（目前利率为4.21%左右）。
5.房屋施工（construction）：
在此施工期间，购房者不需支付任何费用。
6.交割前验房（final inspection）：
在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验收。在验收过程当中，发现的问题将被记录在案，开发商随后将安排修善。如果房屋在完成交割后的三个月内出现了任何问题，开发商也将及时负责维修。
7.保修及室内设施的维护和使用（warrantee）：
在每季度交付的物业管理费中，已经包括了房屋保险，因此不需要另行支付。这里涉及的室内设施包括洗碗机、烤箱、抽油烟机和炉灶，它们都是拥有三年的厂家保修和两年的政府强制险，即一共五年保险期。
8.交割（settlement）：
房屋交割的当天，购房者需将购房的全款支付给开发商，购房者的律师会持合同和房款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。购房者随后即入住新屋。
重要说明：
1.买家的委托律师有责任向开发商或业主的律师索取售楼的合约，并审核该出售物业的相关档案是否齐全，并向客人解释条款的含意，然后按客人的意愿与对方律师协商，对其中某些条款（比如付款办法）的安排做出修订，从而形成一份买卖双方都接受的合同。
2.一般情况下，买家签订合约后，须先付房款的10%作为首期订金；其余的90%在对方律师通知交房时起，一周内付清。作为购房首期的订金不是直接支付给开发商的，而是汇入买家律师或者代理商受政府有关部门监管的信托银行户口内，期间可以获取相应利息。售楼时，由开发商聘请有执照的合格测量师根据合同规定的标准进行验收，出具完工证明；市政厅有关部门再验收，并出具合格证书。如果验收不合格买卖双方可终止合约，律师会退还前期所支付的10%订金以及银行利息。
3.买方如果有需要，可与金融界专业人士洽谈有关贷款问题。视买方的实际情况和需要，贷款额可达楼价的70%至80%。
4.通常只要买家提供护照复印件和中国住址，就可以为买家开设一个澳洲银行账户。买家可以将购楼的款项期汇入该账户，所收入的房屋租金以及可支付的供款都可以通过该账户处理。如果买家贷款低于房价的70%，那么以目前澳洲的利率计算，租金收入已经足以支付货款的利息。
5.仅在澳洲购房并不能成为买方当事人移民申请被批准的必要理由。很多中介公司为了吸引客户而打出“购买澳洲房产就能移民澳洲”的幌子；但事实上，购房并不能保证移民成功。而且，澳洲移民局没有要求商业移民申请者在申请前必须购买澳洲物业。
购买澳洲楼花时所涉及的六大费用
1.澳洲房产贷款机构费：
几乎所有的贷款机构都会向新屋贷款人收取一次性的开户费用，而有一些贷款机构为了争取业务会免除该项收费；大多数银行也收取帐户的年费用或月费用。
2.评估费：
贷款机构通常会要求对购房者的欲购房产作评估，以确保购房者所支付的价格是公平的。这虽然是为了购房者的利益，但评估费通常需要由购房者支付。同样的，评估费也因不同的机构而异，部分银行不收取评估费，而有些贷款机构还会因购房者欲购房产的所在区及类型的不同而收取不同的评估费。
3.律师费：
根据律师的服务内容不同，收费则不同。购房者在购买房产的过程中往往都要请律师，律师会帮助购房者完成房产交割的整个程序，收费一般在800-1500澳币不等。
4.物业管理费：
对于整体开发的别墅社区或公寓而言，需要缴纳物业管理费，金额根据不同项目而异。
5.市政费：
这是每年都要支付的费用，用于社区管理和垃圾处理等事宜，需要每季度支付。
6.水费：
水费用于排污管道的维护和维修，需要每季度支付。
一、先来说说澳洲买房和国内买房的区别吧
1、产权概念不同。
百度百科上的定义：产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
下面一条，房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
好吧，70年的使用权，给不了所有权，大家都懂…（参见土地管理法---土地使用权未到期国家也可征用）但是这个"必然"用的也太坑爹了吧！房屋和土地在澳洲确实是分开处理的，买house的时候签合同，签的是land&house package合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。当然，如果你够牛，果断先买好地，再自己找设计建筑，和政府申请，等个一年半载的申请下来了，就可以拥有自己梦想中的房子了。如果买apartment的话，也是有土地所有权的，叫joint land,就是和别人共有的，具体处理起来倒也省去很多麻烦和每年一付的land tax.
说到这里，肯定要有人站出来说"这都是废话！国情不一样，我国是伟大的社会主义国家，这都是为今后的共产主义做准备！你们那是万恶的资本主义！"确实如此，资本主义都是私有制，没什么好比的。但我说这些也不是废话，产权的问题决定了在买房的时候的银行贷款机制和还款策略不同。这在后面会讲到。
2、增值潜力不同
我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。有数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，也不知道真的假的。只后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱。
而在澳洲，房价的走势是相当稳定的。大约七到十年翻一倍。7-10年？耳熟不？已经听了无数人这么跟我说，不管你们信不信，我将信将疑。秉承着质疑一切的原则，我在ASB---澳洲统计局，找到了这个数据。
这主要是由白人文化导致的，鬼子喜欢租房更胜于买房。如图，澳洲居民中有将近30%的人是租房子住的。没有人炒房，房价怎么涨？近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。当然了，这些移民中，尤其以中国同胞做出的贡献最为巨大（鼓个掌）。
事物都有两面性。是不是说增长幅度小，就不具备投资价值呢？当然不是！正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。
3、风险性差异
3.1先说空置率吧，vacancy rate,是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
下面是几组数据参考：
2009年2月末，上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%.
北京市公安局人口管理总队发布的数据显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%.
看明白了没有？空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，起码42年，不说跌吧，起码没有理由再涨了。
为了公平，以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%~1.8%浮动。
上文提到，30%的澳洲人口是租客。那么，在澳洲买了房子，起码不会担心租不出去吧。一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是市郊的。
在我们的留学时代，多数人都有过take房子的经历吧。inspection时数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。为了拿一套房子，反正我是能用的招数都用过了，加钱、一次付半年房租、虚报工资、追在agent后面好话说尽…
人多房少，供小于求，这是澳洲各个城市乡镇的大致情况"228,000-home shortfall for sydney"悉尼今年还缺少22.8万套住房才能满足住房需要。空置率高才怪。
3.2租金回报率 ROI（return on investment）
说的简单点，就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%.其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%~3%.http://baike.baidu.com/view/279.htm
与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼略低于平均水平，在5.3%左右。布里斯本因刚发过大水房价有所回落，但是租金并不会下降，回报率可达到6%~6.5%.墨尔本city 7%左右，但是增值速度缓慢；south bank等区域虽然只有5%,增值率却超过10%每年。如果像Gladston,Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%~13%!还有每年$9971的NRAS政府补贴！一切都是源于供需关系。
4、政府立场
4.1上文提高不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.2%,基本和今年的房屋贷款利率（5.5%~6.5%）持平。如果你还是正常的中国人，就该开始琢磨了，傻子才一辈子租房住呢！拿一样的钱替别人供房子，这和帮别人养孩子不差不多么…等把儿子养大了，他还管别人喊爹！嘿，你别说，鬼子就是有这么股博爱精神。人家推崇的是大爱，自由，提前消费。这和西方游牧民族的天性是分不开的。我就碰到过一七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在manly beach.图的就是这个范儿！
政府说了，"求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。我这能刷数据，能降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！买吧买吧，再不买都让那些黑毛买没了，看你们以后房东都是华人，想怎么黑你们怎么黑！"
不是夸张，上面所述句句有理有据。今年十月一号起，在新南威尔士州，首次置业者将享受$15,000澳币的政府补助（first home grant），同时享受印花税的减免（55万以下全面，55万至65万部分减免）。前提是购买$650,000（房屋中位价）以下的新房或楼花，并且是自住房。投资用途可得到一次性$5000补助。
对于昆士兰州，首次置业者从2012年9月12日起可申请15,000澳币政府资助，但房价总额不得超过$750,000,而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于$400,000,免去印花税。
维多利亚省，2010年7月1日至2012年6月30日，第一次购买新房作为自己住房者可申请$13,000补助。但房屋不超过$600,000.
4.2澳洲是唯一一个施行Negative gearing tax return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提----投资用途。白话就是租出去！为了鼓励房产投资，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意，而这种小生意通常都是"亏"的！前面不是还说ROI很高吗？怎么就亏了呢？？所以说是鼓励性质的嘛…下面轮到"房屋折旧"闪亮登场！大家知道，会计（终于提到老本行了，羞愧）有一个原则叫accrual accounting,中文叫啥"权责发生制"."是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务。即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认；费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。而不是以现金的收入与支付来确认收入费用。"晕了吧？认真你就输了白话：算账的时候把折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候没人管你折旧什么的。明白点了吗？
举个例子，今年你的工资是8万，发下来的时候就只剩下62,453了，因为老板帮你向政府上了税（不能怪他）。
算法很简单，交给澳洲政府$17547=（80000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%
假设去年呢，你恰好买了个60万的新房子，第一年折旧在18,000左右。在租房这个小生意上，你的其他有形支出还包括council rate, water rate, strata,interest…，收入是rent.一切按最保守计算，ROI=5.2.收入-支出=$600*52（一年的租金）-5.5%*$48,0000（贷款80%的年利息）-500（water rate）-1200（strata）-600（council rate）≈ 0那么在会计上，你这套房子的总亏损就等于折旧额$18,000.接下来该重新计算今年的tax liability了。因为投资"亏损"的缘故，你今年的taxible income变成了$62000（80000-18000），实际应该向政府上交税额
$11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%.可是已经交上去了$17547怎么办啊？要回来不就是了，给ATO交个申请上去，不算房价涨了7%-10%,今年又因为房子多拿回来$5850.
由于收入越高者税率越高，从上述算法可以看出，同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到$20,0000,在本套房产上的年退税额将是$8,100.老婆在accounting firm工作，经常帮公司或个人退税，发现但凡像医生律师之流高收入者，帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。
4.3澳洲政府很是希望"自己人"来买房子，但是在这个追求所谓"民主、公平"的国家，又不能对没有PR的人区别对待，所以诞生了像FIRB（ Foreign Investment Review Board）这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向Firb递交申请。如果是购买新房或者期房，政府会100%批FIRB,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋任可持有自行支配（空置、出租、转售均可）。如果是购买二手房，申请FIRB审批不一定会通过，所以建议先交定金出合同，然后先别签字先申请FIRB（即使签字的话也要在合同里面写明subject to FIRB）。如果FIRB不批的话，你可以中止合同，最多损失1到2千块的定金。有些人没经验直接签合同，那么万一FIRB没批的话，买家将损失房价10%的违约金。
楼花是地产物业市场的一个特殊名词，指该地产发展项目尚未建成。它在台湾被称为预售屋。房地产项目以楼花方式发售，有利于地产发展商，他们可以先收钱，隔一年半载之后才交货。
楼花是地产物业市场的一个特殊名词，指该地产发展项目尚未建成。它在台湾被称为预售屋。房地产项目以楼花方式发售，有利于地产发展商，他们可以先收钱，隔一年半载之后才交货。
什么是楼花
“楼花”一词早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。
楼花也叫楼号，就是房子还没开始动工，开发商就拿出设计图给购房者认购，这时的房价是的。但也是风险大的时候，因为在房子的施工过程中会产生这样那样的问题，于是开发商承络的如绿化率呀、楼距呀、公摊呀都会缩水。而这时却是者的爱。
为什么大家都在澳洲买楼花
1、明显，者有缓冲期以准备余款
买楼花签合同时，者只需要交纳10％的定金（国外大概需要20—30％），而余款则可以等到房子全部建成后一并付清，或者是选择贷款（通常可贷款70－80％）。
在澳洲购买楼花，者在交房前不用交付定金以外的任何费用，而交房之后，者可以通过租金等收入支付按揭费用，免除还款压力（收的租金可以）。
楼花预售到交房一般有一到两年甚至三年的时间，者完全可以在这段缓冲期里准备余款，而房产等一系列都不会受到影响。
2、门槛低，价格明显
通常来说，楼花的价钱都是越卖越贵的。从开发商开始打地基，到建楼，到内部装修，这个价格都是逐步上去的，所以买楼花是好的——用今天的钱买明天的价值。与此同时，澳洲部分地区的法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的，而如果买楼花，通常是在房产开工前就签订了合同，者只需交付按地皮价征收的印花税，可以节省下一笔费用。
3、选择余地广，
买楼花另一个就是，客户可以自由选择楼层与户型。由于澳洲房产发展势头良好，开发商多会采用楼花销售。而对于者来说，开盘初期房源充足，户型与楼层选择面宽，能够充分满足自身需求。而从方面来看，只有在楼花销售时期才能买到真正的好户型好楼层，而这样的房产才具有强大的。
虽说在澳洲购买楼花有很明显的，但是凡是必然有其风险，大家还是要通过专业咨询后再做决定比较好，要注意保护自己的权益不受到威胁，希望这些讯息能对你有所帮助！
